為規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)服務人進駐及退出，做好物業(yè)服務項目管理的銜接工作，保障物業(yè)服務活動依法有序進行，維護廣大業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》等相關規(guī)定，結合我市實際，制定了《石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務人進駐及退出管理辦法（征求意見稿）》，現(xiàn)將全文向社會公布，公開征求公眾意見，期望社會公眾和有關單位積極發(fā)表修改意見和建議?，F(xiàn)將有關事宜公告如下：

1.歡迎公眾和有關單位提出修改意見和建議；

2.公示時間：2025年1月21日至2025年2月20日；

3.有關意見建議，請以信函郵寄或電子郵件形式，于2025年2月20日18:00前反饋至石嘴山市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產(chǎn)管理科。

聯(lián)系人：周鵬、張仕明??聯(lián)系電話：2097838??

郵箱：wuyelb@163.com

地址：石嘴山市大武口區(qū)世紀大道與淮河路東南角市民防局大樓（市公安局南大門對面）

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附件：石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務人進駐及退出管理辦法（征求意見稿）

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??????????????????2025年1月21日

附件

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石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務人進駐及退出管理辦法

（征求意見稿）

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第一章??總 ??則

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第一條??為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務項目承接和退管行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》等相關規(guī)定，結合我市實際，制定本管理辦法。

第二條??本市范圍內(nèi)建設單位、業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務人，物業(yè)服務人進駐及退出住宅小區(qū)項目管理的活動，適用本指導意見。

第三條??物業(yè)服務人進駐及退出項目服務應當本著維護社會穩(wěn)定，保障業(yè)主、物業(yè)使用人基本生活秩序，依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。

第四條??市住建局負責全市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目進駐及退出管理的政策制定、業(yè)務指導工作。

各縣（區(qū)）物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務項目進駐和退出管理活動的業(yè)務指導和監(jiān)督。

各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責監(jiān)督指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）解聘、選聘物業(yè)服務人，牽頭召開物業(yè)管理相關會議，解決物業(yè)服務人進駐及退出小區(qū)過程中的爭議和糾紛。

居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好與物業(yè)服務人進駐及退出小區(qū)有關工作。

第五條??建設單位應當維護購房人的合法權益，解決物業(yè)服務項目遺留問題，為物業(yè)服務工作順利開展提供保證。

物業(yè)服務人應當堅持誠信經(jīng)營的原則，嚴格履行合同約定、本指導意見規(guī)定的進駐及退出程序，做好物業(yè)服務的交接工作，保證住宅小區(qū)物業(yè)服務工作的延續(xù)性。

第六條??物業(yè)管理協(xié)會應當積極引導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務人依法依規(guī)進駐及退出住宅小區(qū)物業(yè)服務項目。

第七條??業(yè)主大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應當從保持物業(yè)服務項目服務管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不隨意更換物業(yè)服務人，以保證業(yè)主的正常生活秩序。

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第二章??進駐及退出

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第八條??住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的（建筑規(guī)模3萬平方米以下），經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第九條??首次業(yè)主大會成立時，可以就是否續(xù)聘和解聘前期物業(yè)服務人進行表決。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應于業(yè)主大會決議生效30日內(nèi)簽訂新的物業(yè)服務合同。

第十條??業(yè)主大會（物業(yè)服務人）決定解聘、續(xù)聘或選聘物業(yè)服務合同的，業(yè)主大會（物業(yè)服務人）應當按下列程序做好相關工作:

（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務人或決定自主管理物業(yè)的，必須按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會進行表決，否則決定無效。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日之前通知全體業(yè)主，并同時告知轄區(qū)居民委員會，聽取居委會相關意見并接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。業(yè)主大會決定解聘的，應當提前60日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。引導和鼓勵業(yè)主大會通過公開招標方式選聘新的物業(yè)服務人。

（二）物業(yè)服務人因物業(yè)服務合同到期或其他原因要退出物業(yè)服務項目的，要在合同到期或退出物業(yè)服務項目90日前將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會），并同時告知物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。

（三）業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應于簽訂退出協(xié)議之日起做好選聘新物業(yè)服務人或自行管理的準備工作。

（四）居（村）民委員會接到業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或物業(yè)服務人報告后應當及時到物業(yè)項目聽取業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）及物業(yè)服務人的意見，做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人。

業(yè)主大會會議可以采用以下表決方式:

（一）現(xiàn)場集中開會討論表決;

（二）書面征求意見表決;

（三）鼓勵利用網(wǎng)絡平臺、移動通訊端等形式表決。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結果由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示7日，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、居（村）民委員會可以聘請公證機構對表決過程和結果進行公證。

第十一條??有下列情形之一的，物業(yè)服務人應退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決，階段性工作未完成為由拒絕退出:

（一）前期物業(yè)服務期間，開發(fā)建設單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，按程序選聘新的前期物業(yè)服務人，且與新聘物業(yè)服務人簽訂的前期物業(yè)服務合同生效;

（二）前期物業(yè)服務合同期限未滿或未明確具體期限，業(yè)主大會依法依規(guī)作出決定解聘原物業(yè)服務人，已選聘新的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效;

（三）物業(yè)服務合同（含前期）期限屆滿，業(yè)主大會依法生效的表決決定不再續(xù)約，并選聘新的物業(yè)服務人，簽訂的物業(yè)服務合同生效;

（四）物業(yè)服務人因破產(chǎn)或營業(yè)執(zhí)照注銷，致使不能繼續(xù)履行合同義務的;

（五）依法應退出的其他情形。

第十二條??業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者居（村）民委員未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務人決定的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。當事人一方對提前解除物業(yè)服務合同行為有爭議的，雙方應依據(jù)物業(yè)服務合同約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

????第十三條??物業(yè)服務人擅自退出住宅小區(qū)，物業(yè)服務“空檔”期內(nèi)，應由全體業(yè)主共同承擔管理義務，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應會同轄區(qū)物業(yè)主管部門將有關情況書面報告縣（區(qū)）人民政府對“棄管”小區(qū)實行臨時托管，組織社區(qū)居委會以及城市管理、供水、供電、供氣等部門做好秩序維護、清掃保潔、垃圾清運等基本服務工作，維護住宅小區(qū)的正常生活秩序，并按照下列程序做好臨時過渡工作：

（一）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會應積極指導、督促業(yè)主委員會及時組織召開業(yè)主大會，選聘新物業(yè)服務人或由業(yè)主自行管理物業(yè)。

（二）尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織和指導小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘新的物業(yè)服務人。

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆

選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當依法組建物業(yè)管理委員會，選聘新的物業(yè)服務人。

對小區(qū)進行臨時托管直至選聘新的物業(yè)服務人進駐前，所發(fā)生的實際費用由業(yè)主承擔，各專業(yè)經(jīng)營單位自行收取，也可以委托社區(qū)居委會代為收取，業(yè)主委員會應配合做好收費工作。

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第三章??交接工作

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第十四條????建設單位應當在物業(yè)交付使用20日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應當在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務人辦理承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)管理用房以及相關資料。

尚未成立業(yè)主大會的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織原有物業(yè)的產(chǎn)權人（或產(chǎn)權人代表）或由物業(yè)管理委員會按前述規(guī)定負責辦理承接驗收有關手續(xù)。

第十五條????新建物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：

（一）物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊和物業(yè)清單；

（六）臨時管理規(guī)約；

（七）物業(yè)服務用房及物業(yè)管理所必需的相關資料;

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十六條????原有物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：

（一）第十五條除第（六）項以外的全部內(nèi)容；

（二）管理規(guī)約；

（三）物業(yè)檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術檔案資料，有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料；

（四）物業(yè)服務收費資料,公共能耗分攤辦法及收支情況資料，利用物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備等所得收益的明細賬目和收支情況；

（五）由業(yè)主繳納、物業(yè)企業(yè)代收的水電費和公用水電費的記載資料；

（六）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用設施、共用設備維保協(xié)議；

（七）與物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營相關的合同及資料;

（八）承接項目時接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；

（九）物業(yè)管理需要的其他資料。

第十七條????承接驗收的所有資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）管理；前期物業(yè)管理期間以及業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）暫不具備保管條件的由承接該項目的物業(yè)服務人暫管。

物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務人應當向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料和物業(yè)服務用房的移交手續(xù)。新受托物業(yè)服務人應當向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料的領用手續(xù)。

第十八條????實行酬金制收費方式的物業(yè)管理項目業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務人提供的賬目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構進行財務審計，審計費用可從屬于業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應向業(yè)主公布審計結果及審計費用。原物業(yè)服務人應當積極配合作好審計工作。

實行包干制收費方式的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務人提供的代收代交、公共收益賬目有異議的也可以按照上款的規(guī)定進行財務審計。

第十九條??業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和新舊物業(yè)服務人的交接工作應當依法進行。原物業(yè)服務人不得以任何理由拒絕或不配合辦理交接和履行退出義務。原物業(yè)服務人應當按照合同約定和業(yè)主大會會議的決定做好退出物業(yè)項目的相關工作。

第二十條??物業(yè)服務人在收到解聘決定或書面告知30日內(nèi)，就交接內(nèi)容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議，并妥善處理好歷史遺留問題。原物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務終止之日起7個工作日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)用房、相關設施設備、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、決定自行管理的業(yè)主或者其指定人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。對交接工作有異議的，協(xié)商不成的應通過司法途徑解決。

第二十一條??原物業(yè)服務人在征得業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）同意后，可向合法選聘的新物業(yè)服務人直接辦理移交手續(xù)，并由業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）監(jiān)督確認。交接日當天，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會應當派員參加移交手續(xù)。

第二十二條??業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）在物業(yè)服務人退出物業(yè)項目管理階段不依法履行職責，無法選聘、解聘物業(yè)服務人的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織召集物業(yè)管理相關會議進行協(xié)調(diào)解決。

第二十三條??新物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)主管部門辦理相關登記手續(xù)。

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第四章??責??任

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第二十四條??業(yè)主大會或者業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）超越職權作出決定或指使、強迫物業(yè)服務人強行進駐的，致使住宅小區(qū)無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的人員承擔相應的法律責任，造成經(jīng)濟損失的還應承擔相應的民事賠償責任；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第二十五條??物業(yè)服務人不按規(guī)定履行退出義務、辦理交接、移交手續(xù)的，按照相關規(guī)定予以處罰。原物業(yè)服務人逾期拒不退出物業(yè)項目管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）可依法通過司法程序，可持生效的勝訴判決書請求人民法院強制執(zhí)行。

第二十六條??新物業(yè)服務人違法違規(guī)進駐物業(yè)項目管理的，物業(yè)項目所在地的住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期撤出。逾期拒不撤出的，記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。

??因物業(yè)項目規(guī)模較小，導致物業(yè)服務人退出服務的項目，由所在地社區(qū)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合，擴大物業(yè)項目規(guī)模。

第二十七條??物業(yè)服務人不按本辦法規(guī)定程序退出的，作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。

第二十八條??本辦法由石嘴山市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

第二十九條??本辦法自公布之日起施行。

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